Umowa najmu lokalu użytkowego w Niemczech

Wysokość czynszu za powierzchnie gospodarcze w Niemczech podlega niewielu ograniczeniom. Dopiero od przekroczenia wysokości czynszu za porównywalne powierzchnie gospodarcze w danym regionie o 100 % można podważyć zapisy dotyczące tak wysokiego czynszu.

Podniesienie czynszu za powierzchnie gospodarcze w Niemczech zależy od zapisów w umowie. Brak takich zapisów lub błędy prowadzące do ich nieważności skutkują czynszem o stałej wysokości, niezależnie od rozwoju inflacji itd. W branżach takich jak gastronomia lub mały handel detaliczny mogą się zdarzać czynsze zależne od obrotów, przy czym często ustala się przy tym obowiązek faktycznego prowadzenia firmy - w przeciwnym razie najmujący mógłby zamknąć działalność i przez to nie musiałby płacić czynszu, a tylko ponosić częściowo koszty za utrzymanie budynku (Betriebskosten).

Zaplata czynszu za powierzchnie gospodarcze w Niemczech z zastrzeżeniem w tytule przelewu musi być w Niemczech odpowiednio sformułowana, tak aby sad nie uznał obowiązku zapłacenia danego czynszu za niespełniony.

Czynsz za powierzchnie gospodarcze w Niemczech musi być płacony do 3 dnia roboczego danego miesiąca. Płacenie w późniejszym terminie może prowadzić do upomnienia a potem - jeśli opóźnienia dalej się powtarzają - do wypowiedzenia umowy o najem powierzchni gospodarczych w Niemczech i roszczeń odszkodowawczych strony wynajmującej.

Koszty remontów wynajętych powierzchni gospodarczych w Niemczech można nałożyć w Niemczech na stronę najemcy, ale tylko jeśli powierzchnie zostały przekazane w należytym stanie. Odpowiedni zapis w umowie musi być możliwie klarowna, jeśli chodzi o zakres obowiązku do remontów lub napraw powierzchni wynajmowanej. Koszty remontów i napraw powierzchni wspólnych mogą być nałożone w umowie na najemcę tylko w ograniczonym zakresie - błędy w tej kwestii sprawiają, że zapis jest nieważny i najemca nie musi dokładać się do kosztów takich remontów.

Również w obszarze najmu lokali użytkowych można nałożyć na najemcę obowiązek renowacji typu tapetowanie, malowanie lub bielenie sufitów i ścian, malowanie podłóg, grzejników wraz z rurami grzewczymi, drzwi wewnętrznych oraz okien i drzwi zewnętrznych od strony wewnętrznej (Schönheitsreparaturen). Często zapisy wymagające regularnych renowacji tego typu są w niemieckich umowach o najem nieważne. Spory wpływ na ważność tego typu zapisów w umowach o wynajem powierzchni użytkowych w Niemczech ma również stan, w jakim na początku przekazano powierzchnie wynajmowaną najemcy.

Kaucja w przypadku najmu powierzchni gospodarczych w Niemczech może wynosić więcej niż 3 miesięczne czynsze, istnieją decyzje niemieckich sądow, w ramach których uznano za zgodne z niemieckim prawem ustalenie kaucji w wysokości 13 miesięcznych czynszów. Termin na rozliczenie i ewentualny zwrot kaucji wynosi często między 3 do 6 miesięcy.

W ramach dużych centrów handlowych umowy nakładają na najemców często obowiązek prowadzenia określonej działalności w określonych godzinach. Jeśli dojdzie do tego z jednej strony obowiązek odpowiedniego sortymentu w ofercie, a z drugiej brak ochrony przed konkurencja w ramach jednego centrum handlowego, wtedy takie zapisy w umowie mogą okazać się nieważne. Najem powierzchni gospodarczych w ramach np. centrów handlowych w Niemczech ma za skutek obowiązek wynajemcy do ochrony przed konkurencją. Wynajmujący mogą taki obowiązek wykluczyć przez odpowiedni zapis w umowie, na co każda strona zainteresowana najmem takiej powierzchni powinna zwrócić szczególną uwagę.

Podnajem powierzchni gospodarczych zależy od zgody wynajmującego. Jeśli brak jest odpowiednich zapisów w umowie wtedy najmujący nie może domagać się zgody na podnajem. Niemiecka ustawa przewiduje na taka okoliczność możliwość wypowiedzenia umowy przez najemcę, chyba że wynajmujący miał powód do odrzucenia kandydata na podnajemcę. Niemiecki sąd najwyższy nie wypowiedział się jeszcze na temat tego, czy można wykluczyć prawo do wypowiedzenia umowy jeśli wynajmujący nie zgodzi się na podnajem i nie będzie to wynikało z powodu związanego z kandydatem na podnajemcę.