Umowa najmu mieszkania w Niemczech

Umowy najmu mieszkania mogą być w Niemczech zawarte ustnie, bez spisania umowy na papierze. Oczywiście co do faktu zawarcia samej ustnej umowy i jej warunków może być wyzwaniem udowodnienie tych okoliczności. Nie zmienia to faktu ze umowa ustna o najem mieszkania może być zawarta ustnie i jako taka jest ważna.

Umowy najmu mieszkania na czas określony również mogą być zawarte ustnie - ale jeśli są zawarte tylko w formie ustnej na dłużej niż 1 rok, wtedy ograniczenie najmu mieszkania na konkretny okres jest według prawa niemieckiego nieważne. Umowa ustna o najem mieszkania w Niemczech zawarta na czas określony dłuższy niż rok, jest według prawa niemieckiego automatycznie umowa na czas nieokreślony.

Popularne jest w Niemczech wykluczenie prawa do wypowiedzenia umowy - prawo do wypowiedzenia umowy można wykluczyć na maksymalnie 4 lata. Jeśli w szablonie umowy jest mowa o dłuższym wykluczeniu prawa do wypowiedzenia umowy, wtedy taki zapis jest nieważny i najemca ma prawo od samego początku wypowiedzieć umowę. Wykluczenie prawa do wypowiedzenia umowy nie dotyczy wypowiedzenia w trybie natychmiastowym z powodu poważnych naruszeń umowy.

Mieszkania wynajmowane w Niemczech najczęściej są opisywane według położenia w budynku, pietra, położenia mieszkania na danym piętrze, ilości pokoi i metrażu. Wynajem piwnicy, garażu itd. musi być wyraźnie opisany w umowie - inaczej powierzchnie te nie są wynajęte razem z mieszkaniem. Wyjątkiem jest wynajem całego domu do celów mieszkaniowych - jeśli jest połączony z ogrodem, wtedy przyjmuje się w Niemczech, że ogród został wynajęty razem z mieszkaniem.

Powierzchnia mieszkalna podana w umowie najmu mieszkania w Niemczech może być istotna w kwestii rękojmi wynajemcy za stan mieszkania albo w kwestii rozliczenia mediów i innych kosztów eksploatacji mieszkania. Może być istotna również wtedy, kiedy wynajemca chce podnieść czynsz ze względu na renowację budynku. Przede wszystkim powstaje pytanie, kiedy będzie można domagać się obniżenia czynszu ze względu na powierzchne mniejsza niż podana w umowie. Trzeba pamiętać, że nie każdy zapis w umowie o najem mieszkania w Niemczech będzie tutaj pozwalał na obniżenie czynszu. Istotna jest powierzchnia mieszkalna - ta musi być podana dokładnie w samej umowie lub dokumentach dołączonych do umowy. Różnice między tym co jest zapisane w umowie a faktyczną powierzchnią mieszkalną poniżej 10 % przeważnie nie odgrywają roli, jeśli chodzi o obniżenie czynszu. Jeśli jednak w umowie znajduje się zapis, że powierzchnia nie służy do opisania wynajmowanego mieszkania, wtedy różnice między powierzchnia podana w umowie a faktyczna powierzchnia nie ma znaczenia, jeśli chodzi o obniżenie czystego czynszu, ale może mieć znaczenie co do rozliczania mediów lub ogrzewania.

Wysokość czynszu regulowana jest w Niemczech najczęściej tak, że poza samym czynszem za mieszkanie ustalane są przedpłaty na koszty związane z utrzymaniem nieruchomości oraz przedpłaty na koszty ogrzewania. Po upływie roku kalendarzowego wynajemca rozlicza faktycznie powstałe koszty i jeśli istnieje niedopłata, wtedy trzeba ja pokryć. O ile wynajemca ustala jeden czynsz za wszystko, wtedy faktyczne koszty utrzymania nieruchomości są jego ryzykiem i jedyne co mu pozostaje, to rozliczyć ogrzewanie i ciepłą wodę - jeśli pozostałe koszty utrzymania nieruchomości są wyższe niż przewidywał wynajemca, wtedy jedyna droga jest podwyższenie czynszu, co nie jest w Niemczech takie proste.

Zmiana wysokości czynszu w trakcie wynajmowania mieszkania jest możliwa tylko po odpowiedniej modernizacji budynku lub mieszkania. Niezależnie od tego wysokość przedpłat na koszty utrzymania budynku (Betriebskosten) lub na ogrzewanie może zmieniać się w Niemczech w zależności od zużycia w poprzednich okresach rozliczeniowych.

Wyjątkiem od tej zasady jest ustalenie czynszu zależnego od indeksu cen konsumenckich (czyli praktycznie od inflacji - Indexmiete) lub czynszu rosnącego o konkretnaąsumę w konkretnie ustalonych momentach (Staffelmiete).

Czynsz za mieszkanie w Niemczech trzeba płacić najczęściej do 3 dnia roboczego danego miesiąca. Do tego czasu pieniądze muszą dojść do wynajemcy. Jeśli ktoś stale spóźnia się z płaceniem czynszu za mieszkanie może być w Niemczech upomniany a po upomnieniu - jeśli niepłacenie na czas się powtarza - wynajmujący może próbować wypowiedzieć umowę o najem mieszkania.

Poza czynszem trzeba na początku najmu nowego mieszkania w Niemczech wpłacić kaucję w wysokości 3 czynszów. Kaucję można płacić w 3 ratach. Niewpłacenie kaucji lub jej części może prowadzić do upomnienia i potem wynajmujący może próbować wypowiedzieć umowę o najem mieszkania. Po zakończeniu umowy o najem mieszkania w Niemczech kaucja musi być przeważnie zwrócona po 6 miesiącach od zdania mieszkania. Wynajmujący może zachować część kaucji dłużej, jeśli można spodziewać się w późniejszym czasie dopłat ze strony najmującego z powodu corocznych rozliczeń kosztów utrzymania budynku.

Trzymanie zwierząt może być uzależnione w umowie o wynajem mieszkania w Niemczech od zgody wynajemcy. Niezależnie od zapisów w umowie, wynajemca mieszkania w Niemczech może mieć prawo domagać się usunięcia z budynku zwierząt uznawanych za niebezpieczne.

Granie na instrumentach w mieszkaniu może być wykluczone w umowie o najem mieszkania w Niemczech. Jeśli nie ma takiego zapisu w umowie, lub zapis zawiera błędy i jest przez to nieważny, wtedy obowiązują ogólne zasady - czyli zakaz hałasowania w budynkach mieszkalnych w Niemczech w godzinach 13:00 - 15:00 i 22:00 - 06:00.