Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania

Jeśli mieszkanie jest wynajęte w Niemczech kilku osobom, wtedy wypowiedzenie musi być adresowane do każdej z nich, choć może to mieć miejsce w ramach jednego dokumentu. 

Większość najemców mieszkań jest chronionych przed utratą mieszkania niemieckim prawem najmu, tak że wynajmujący musi mieć jakiś poważny powód do wypowiedzenia umowy o najem mieszkania w Niemczech. Brak jest ochrony przed zwolnieniami w przypadku mieszkań wynajętych tylko z powodu tymczasowego zapotrzebowania, tak jak u pracowników w ramach przejściowej delegacji lub u studentów na zagranicznym semestrze. Ochrony przed zwolnieniami nie mają w Niemczech również najemcy mieszkający w wynajętych umeblowanych częściach mieszkań (n. p. w 1 pokoju), w których mieszka również sam wynajemca a wynajęta część mieszkania nie służy do mieszkania całej rodziny.

Umowę o mieszkanie można wypowiedzieć w Niemczech w trybie natychmiastowym lub w trybie zwykłym z zachowaniem okresu wypowiedzenia. Okres wypowiedzenia wynosi w przypadku umów o najem mieszkania, które w momencie dojścia wypowiedzenia nie są starsze niż pięć lat 3 miesiące kalendarzowe, przy czym okres wypowiedzenia musi się kończyć zawsze z końcem trzeciego miesiąca kalendarzowego. Przykład: jeśli wypowiedzenie dojdzie do nas 20. września, wtedy umowa o wynajem mieszkania będzie kończyć się z upływem 31. grudnia.

Wypowiedzenie umowy o wynajem mieszkania musi zawierać uzasadnienie. Wynajmujący musi opisać w wypowiedzeniu powody, dla których wypowiedział umowę o mieszkanie w Niemczech. Brak uzasadnienia sprawia, że wypowiedzenie jest nieważne. Jeśli uzasadnienie przedstawia tylko jeden powód do wypowiedzenia umowy, wtedy wynajemca nie może powoływać się na inne powody do wypowiedzenia istniejące już w momencie dotarcia wypowiedzenia do najemcy.

W przypadku mieszkań wynajmowanych i zamienionych w trakcie najmu w wydzielone mieszkania własnościowe i sprzedaży takiego mieszkania wypowiedzenie jest wykluczone na okres 3 lat, a w przypadku gmin z trudną sytuacja mieszkaniową (n. p. Berlin) 10 lat, jeśli władze kraju związkowego podejmą odpowiednia decyzje.

Jednym z powodów do wypowiedzenia umowy o wynajem mieszkania bez naruszenia umowy przez najemcę jest wypowiedzenie z powodu zapotrzebowania własnego lub swojej rodziny (Eigenbedarfskündigung) - tzn. kiedy wynajmujący lub ktoś z jego rodziny potrzebuje mieszkania dla siebie. Wystarczy, że właściciel ma rozsądne, zrozumiałe powody, aby samemu korzystać z mieszkania lub dać korzystać z niego komuś z rodziny. Wypowiedzenie musi zawierać opis powodu, dla którego potrzebne jest mieszkanie; jeśli mieszkanie jest potrzebne dla kogoś z rodzin, musi wtedy podać z imienia i nazwiska osobę, dla której jest potrzebne mieszkanie, i podać stopień pokrewieństwa; właściciel musi opisać w wypowiedzeniu aktualne warunki mieszkaniowe osoby, dla której potrzebne jest mieszkanie, oraz uzasadnić, dlaczego mieszkanie, z którego ma się wyprowadzić najemca, nadaje się do celów osoby, która ma się wprowadzić do tego samego mieszkania. Wypowiedzenie z powodu zapotrzebowania własnego lub własnej rodziny może być nieważne, jeśli wynajmujący już w momencie wynajmu miał konkretne plany z których wynikało własne zapotrzebowanie niedługo po wynajęciu mieszkania. Fakt, że można było takie zapotrzebowanie przewidzieć, nie wystarczy.

Wynajemca może wypowiedzieć w Niemczech umowę o wynajem mieszkania bez naruszenia umowy prze najemcę, jeśli wynajmujący w wyniku kontynuacji stosunku najmu byłby pozbawiony możliwości odpowiedniego gospodarczego wykorzystania nieruchomości i poniósłby przez to znaczne straty. Nie uwzględnia się przy tym możliwości uzyskania wyższego czynszu poprzez wynajęcie lokalu innej osobie na cele mieszkaniowe. Wynajmujący nie może również powoływać się na to, że zamierza zbyć wynajmowane pomieszczenia w związku z zamierzonym ustanowieniem odrębnej własności lokalu lub ustanowieniem jej po oddaniu lokalu najemcy do używania. Wykorzystaniem gospodarczym nieruchomości może być zburzenie budynku, sprzedaż budynku, przebudowa nieruchomości. Muszą to być jednak konkretne plany, brak odpowiednich pozwoleń budowlanych w momencie dojścia wypowiedzenia może sprawić, że wypowiedzenie będzie nieważne. Sam fakt, że konkretne mieszkanie można sprzedać drożej, jeśli jest niewynajęte, nie pozwala w Niemczech na wypowiedzenie umowy o jego najem. Jest tak w szczególności wtedy, kiedy mieszkanie zostanie nabyte przez kupca w stanie wynajętym i kupiec chce mieszkanie sprzedać drożej po wypowiedzeniu umowy o najem.

Najważniejszym powodem wypowiedzenia umowy o najem mieszkania w Niemczech przez wynajemcę jest naruszenie zasad umowy przez najemcę. Często sady wymagają, żeby w przypadku naruszeń umowy o najem mieszkania w Niemczech wynajemca najpierw dal najemcy upomnienie (Abmahnung). Są przypadki, w których naruszenia są uznawane w Niemczech za na tyle poważne, że nie trzeba najpierw upominać najemcy. Poza tymi przypadkami wypowiedzenie umowy o najem mieszkania w Niemczech z powodu naruszeń umowy przez najemcę jest nieważne, jeśli wcześniej nie było upomnienia. Klasycznym przykładem jest niepłacenie czynszu. Jeśli ne zapłaci się jednego całego czynszu za mieszkanie i choćby jednego centa za kolejny czynsz, lub otwarte należności za czynsz wynoszą łącznie 2 miesięczne czynsze lub więcej, wtedy wynajemca ma prawo wypowiedzieć umowę nawet w trybie natychmiastowym, czyli bez zachowania terminu wypowiedzenia. Wyrównanie tych długów najpóźniej do 2 miesięcy od wniesienia pozwu o eksmisję sprawia ze wypowiedzenie w trybie natychmiastowym staje się nieważne i - niestety - prawie zawsze staje się wtedy automatycznie wypowiedzeniem w trybie zwykłym, czyli z zachowaniem terminu wypowiedzenia. Ciągłe spóźnianie się z płaceniem czynszu może doprowadzić po upomnieniu i ponownym opóźnieniu z płaceniem czynszu do wypowiedzenia umowy o najem mieszkania w Niemczech. Inna grupa naruszeń umowy o najem mieszkania w Niemczech, które mogą doprowadzić do wypowiedzenia umowy, są poważne zakłócenia miru domowego.