Podwyższenie czynszu za mieszkanie

Umowy raz zawartej jedna strona nie może sobie dowolnie zmieniać. Podobnie czynsz za wynajęta rzecz w Niemczech nie może być zmieniony przez wynajemcę podczas trwania najmu. Są od tego wyjątki które odgrywają ważne rolę w praktyce.

Coraz popularniejsze jest ustalenie albo czynszu rosnącego co jakiś konkretny czas o konkretne sumy (Staffelmiete) albo regularnie według rozwoju inflacji (Indexmiete). Obydwa modele muszą być uzgodnione w formie pisemnej, w obydwu przypadkach podwyżki mogą mieć miejsce nie częściej niż raz na rok. W przypadku czynszu rosnącego z góry ustalone sumy czynsz rośnie automatycznie. Sam fakt, że wynajemca to przeoczył i przez długi czas nie domagał się wyższego czynszu nie oznacza od razu, że doszło tym samym do rezygnacji z automatycznego rośnięcia czynszu, tak jak został ustalony w umowie.

Poza tymi wyjątkami istnieją w Niemczech 3 możliwości podniesienia raz ustalonego już czynszu.

Strony mogą się zawsze podczas trwającego już wynajmu mieszkania lub powierzchni gospodarczej dogadać i uzgodnić, że czynsz wzrośnie o ustalona sumę. Do tego jednak obydwie strony muszą wyrazić odpowiednio zgodę, najlepiej jest takie porozumienie udokumentować.

Same niemieckie przepisy ustawowe pozwalają wynajmującemu podnieść czynsz do poziomu czynszów za porównywalne powierzchnie w danym rejonie (ortsübliche Miete). Wynajmujący może żądać w Niemczech zgody od najemcy na podwyższenie czynszu do wysokości czynszu porównawczego obowiązującego w danej miejscowości lub regionie, jeżeli czynsz w momencie, w którym podwyżka ma wejść w życie, nie był podnoszony od 15 miesięcy. Żądanie podwyżki czynszu można zgłosić najwcześniej rok po ostatniej podwyżce czynszu. Zadanie nabiera ważności od trzeciego miesiąca kalendarzowego od otrzymania wezwania do zgody na wyższy czynsz.

Samo wezwanie do zgody na podwyższenie czynszu do regionalnego poziomu musi wprawdzie odpowiadać założeniom formalnym, ale wiele z błędów formalnych popełnionych przez wynajemców podczas pisania takich wezwań można naprawić jeszcze podczas późniejszego procesu o zgodę na podwyżkę czynszu do regionalnego poziomu - jedyne co ryzykuje wynajemca w takim przypadku, to obowiązek poniesienia kosztów sprawy i zwrotu kosztów adwokackich.

Na zgodę ma się czas do końca drugiego pełnego miesiąca kalendarzowego po otrzymaniu wezwania - jeśli wezwanie dojdzie 2. maja, wtedy zgoda musi dojść do 31. lipca, albo potem ryzykujemy, że wynajemca pozwie nas o wydanie zgody na podwyższenie czynszu do regionalnego poziomu.

Zmiana struktury czynszu i opłat za mieszkanie w ramach wezwania do zgody na podwyższenie czynszu do regionalnego poziomu sprawia, że można odmówić zgody na taką zmianę. Jeśli ktoś płacił jednolicie 1.000,00 € za mieszkanie z ogrzewaniem, a w wezwaniu na wydanie zgody na podniesienie czynszu do regionalnego poziomu przedstawiony będzie czynsz rozbity na czynsz netto (Nettomiete), opłaty za koszty utrzymania i administracji budynku (Betriebskosten) oraz koszty ogrzewania (Heizkosten) - wtedy można nie zgodzić się na taką podwyżkę a w późniejszym terminie sąd odrzuci pozew wynajemcy.

Wezwanie wynajemcy do zgody na podwyżkę czynszu do regionalnego poziomu może opierać się na urzędowo potwierdzonym zestawieniu czynszów z danego miasta lub regionu (Mietspiegel). W miastach i gminach w których jest ponad 50.000 mieszkańców takie zestawienia muszą być pisane i publikowane. W zestawieniach tych budowane są grupy mieszkań według m.in. położenia, wyposażenia, wielkości itd.. Trzeba uwzględnić konkretne cechy konkretnego mieszkania i sprawdzić, czy czynsz znajduje się w widełkach dla mieszkań tej klasy czy nie. Jeśli wysokość czynszu leży poniżej

widełek tej grupy mieszkań, wtedy wynajemca może mieć podstawy do wezwania do zgody na podwyżkę czynszu do regionalnego poziomu czynszów takich mieszkań. Zestawienie czynszów liczące 20 lat (Mietspiegel) nie nadaje się, z uwagi na brak wartości informacyjnej dla najemcy, do uzasadnienia żądania podwyżki czynszu. Żądanie podwyżki czynszu uzasadnione w ten sposób jest zatem nieważne z przyczyn formalnych. Wynajemca nie musi dołączać zestawień regionalnych czynszów (Mietspiegel) do swojego wezwania do zgody podwyższenie czynszu do poziomu regionalnego.

Poza powołaniem się na publiczne zestawienie czynszów w danym regionie (Mietspiegel) może powołać się na ekspertyzę od biegłego lub konkretne mieszkania. W obydwu przypadkach konieczne są dane dotyczące przynajmniej trzech konkretnych mieszkań, z jakimi zostało porównane nasze mieszkanie, i to już w samym wezwaniu do zgody na podwyższenie czynszu do regionalnego poziomu - bez tego wezwanie jest nieważne.

Jeśli w danym regionie zostało opublikowane szczegółowe zestawienie czynszów w danym regionie (qualifizierter Mietspiegel), wtedy wynajemcy musi podać, w jakich widełkach znajduje się dane mieszkanie w ramach takiego zestawienia - bez tego wymaganie zgody do podniesienia czynszu do poziomu regionalnego jest nieważne!

Modernizacje budynków również mogą uprawniać niemieckiego wynajemcę do podwyższenia rocznego czynszu o 11 % kosztów remontu przypadających na dane mieszkanie zależności od jego wielkości. Wynajmujący mieszkanie w Niemczech jest zobowiązany zawiadomić najemcę o zamierzonym przeprowadzeniu modernizacji najpóźniej trzy miesiące przed jej rozpoczęciem, i to w formie przynajmniej tekstowej. Zawiadomienie o modernizacji musi zawierać informacje dotyczące rodzaju i przewidywanego zakresu modernizacji w zasadniczych zarysach przewidywanego terminu rozpoczęcia oraz przewidywanego czasu trwania modernizacji, kwoty spodziewanej podwyżki czynszu, jak również przewidywanych przyszłych kosztów eksploatacyjnych.

Modernizacja to zmiany budowlane, 

- dzięki którym w odniesieniu do przedmiotu najmu trwale oszczędza się energię końcową (modernizacja energetyczna), 

- dzięki którym instalowana lub montowana jest instalacja grzewcza w rozumieniu ustawy o modernizacji budynków, 

- dzięki którym trwale oszczędza się nieodnawialną energię pierwotną lub trwale chroni się klimat

- dzięki którym trwale zmniejsza się zużycie wody, 

- dzięki którym trwale zwiększa się wartość użytkową przedmiotu najmu, 

- dzięki którym przedmiot najmu zostaje po raz pierwszy podłączony za pomocą światłowodu do publicznej sieci o bardzo dużej przepustowości 

- dzięki którym trwale poprawiają się ogólne warunki mieszkaniowe,

- dzięki którym powstaje nowa powierzchnia mieszkalna.

Warto uważać, czy wynajemca nie pomieszał kosztów modernizacji z kosztami utrzymania lub remontów - te nie pozwalają w Niemczech na jednostronne podniesienie czynszu!

Błędy formalne wezwania do zgody na podwyższenie czynszu po modernizacji budynku prowadza do nieważności wezwania! Wynajmujący może wezwanie poprawić i wysłać ponownie, jednak podwyżki czynszu będzie mógł domagać się od początku trzeciego pełnego miesiąca kalendarzowego do dojścia wezwania do najemcy.