Podwyższenie czynszu za lokal użytkowy

Pierwszą możliwością zapisania w umowie zmian czynszu za lokale użytkowe w Niemczech jest ustalenie regularnego automatycznego podnoszenia się czynszu albo o konkretne sumy zapisane w umowie, albo o ustalony procent (Staffelmiete). Najemca lokalu użytkowego w Niemczech z umowa na zasadach Staffelmiete ponosi ryzyko związane z tym, że chociaż czynsze za porównywalne lokale użytkowe w jego rejonie spadają, jego czynsz regularnie rośnie.

Kolejną możliwością zmieniania czynszu za lokale użytkowe w Niemczech jest powiązanie go ze wskaźnikiem inflacji (Indexmiete). Wtedy czynsz rośnie automatycznie co jakiś z góry ustalony czas odpowiednio do wzrostu inflacji. Istotne jest odpowiednie sformułowanie takiego zapisu - jeśli n. p. w umowie zawarty będzie zapis, że „co 4 lata czynsz rośnie, jeśli wskaźnik inflacji wzrośnie o przynajmniej 4 %” został uznany za nieważny, ponieważ wynika z niego sporo niejasności.

Dosyć często można spotkać zapisy w umowach o najem lokali użytkowych o tym, że czynsz nie rośnie automatycznie, ale wynajmujący musi wezwać najpierw najemcę do płacenia podwyższonego czynszu. Jeśli zapis taki jest zawarty w umowie o najem lokalu użytkowego w Niemczech na czas określony, wtedy część niemieckich sądow uznaje, ze zmiany czynszu po odpowiednim wezwaniu wynajmującego musi być zawarta w oddzielnym podpisanym przez obydwie strony aneksie - inaczej umowa staje się automatycznie umowa na czas nieokreślony, a taką można wypowiedzieć bez żadnego powodu.

Nierzadko wynajmujący lokale użytkowe w Niemczech zapominają o kolejnych regularnych podwyżkach i przyjmują czynsz w starej wysokości. Sam fakt, że wynajmujący przez jakiś czas nie domaga się wyższego czynszu nie oznacza, że nie może się zgłosić o różnicę między starym a nowym czynszem i domagać się wyrównania wstecz. Nawet po wielu latach - aż do granic przedawnienia - wynajmujący wciąż może zażądać wyrównania czynszu za minione lata. Inaczej może być, jeśli wynajmujący poprzednich podwyżek domagał się zaraz po wzrośnięciu czynszu a tym razem przez dłuższy czas milczy. Prawo wynajmującego do żądania wyrównania minionych podwyżek może przepaść również wtedy, jeśli wynajmujący sam może ściągać czynsz z konta najemcy i przez całe lata nie domaga się podwyżki przewidzianej w umowie. Podobnie prawo do zadania wyrównania zaległości w związku z podwyżkami może przepaść, jeśli wynajmujący domagał się zwrotu potraceń za domniemany wady lokalu, ale zwrot ten obliczał według starego czynszu.

Zabezpieczeniem z punktu widzenia najemcy lokali użytkowych w Niemczech może być w każdym razie zapis o możliwości wypowiedzenia umowy po podwyżce. Może to być szczególnie istotne w przypadku zapisów, według których czynsz jest podnoszony do średniego poziomu czynszów w danym rejonie - jeśli czynsze w takim rejonie eksplodują w górę, wtedy może się to okazać egzystencjalnym zagrożeniem dla najemcy. Poza tym najmujący może się zabezpieczyć tym, że w umowie zostaną zawarte widełki, ponad które wynajmujący nie może podnosić czynszu. Warto tez zwrócić uwagę na to, czy umowa mówi o dopasowaniu („Anpassung”) czy o ponownym ustaleniu („Neufestetzung”) czynszu na podstawie średniej czynszów za porównywalne lokale w danym rejonie. Jeśli mowa jest o dopasowaniu, a czynsz pierwotnie był poniżej średniej, wtedy po podwyżce musi wciąż zachować tą (zaniżoną) relację w stosunku do średniej czynszów w danym rejonie.