Betriebskosten - koszty eksploatacji - lokale użytkowe
BETRIEBSKOSTEN PRZY NAJMIE LOKALU GOSPODARCZEGO
Najmujący ponosi w Niemczech koszty eksploatacji budynku, w którym znajduje się lokal użytkowy tylko wtedy, kiedy w umowie o najem znajduje się odpowiedni zapis.
Wynajmujący popełniają przy tym nierzadko błędy, które prowadzą do tego, że najemca nie musi ponosić kosztów eksploatacji budynku.
I tak krótka klauzula mówiąca o tym, że „…najemca ponosi koszty eksploatacyjne…” („…der Mieter trägt die Betriebskosten…”) została uznana za nieważną.
Podobnie za nieważne uznane zostały klauzule:
- o przerzuceniu „...kosztów ubezpieczeń niezbędnych i/lub zwyczajowo przyjętych dla całego obiektu, a także wszelkich kosztów niezbędnych do eksploatacji, utrzymania, ochrony i zarządzania, łącznie z zapewnieniem i zakwaterowaniem personelu wymaganego w tym celu” („...der Kosten der für das Gesamtobjekt notwendigen und/oder üblichen Ver-sicherungen sowie alle für den Betrieb, die Unterhaltung, Bewachung und Verwaltung notwendigen Kosten einschließlich der Gestellung und Unter-bringung des hierfür erforderlichen Personals“)
- „Wszelkie powstające opłaty dodatkowe/koszty eksploatacyjne obciążają najemcę proporcjonalnie. Na ich poczet najemca uiszcza miesięczną zaliczkę na koszty eksploatacyjne w wysokości (dalej następuje puste miejsce) DM + podatek VAT, z wyłączeniem kosztów energii elektrycznej. Wysokość zaliczki na opłaty dodatkowe jest ustalana corocznie na nowo na podstawie rzeczywiście poniesionych kosztów.”
(„Sämtliche anfallenden Nebenkosten/Betriebskosten gehen anteilig zu Lasten des Mieters. Hierfür leistet der Mieter eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung von (es folgt eine Leerfläche) DM + Mehrwertsteuer excl. Stromkosten. Die Nebenkostenvorauszahlung wird jährlich aufgrund der tatsächlich anfallenden Kosten neu festgelegt“).
Jeśli klauzule o kosztach eksploatacji w związku z lokalami użytkowymi w Niemczech zawierają konkretne pozycje, jakie wynajmujący może nałożyć na najemcę, wtedy za zgodne z niemieckim prawem uznano m. in. klauzule o nałożeniu na najemcę:
- kosztów administracyjnych (Verwaltunsgkosten), pojęcie zawiera również ryczałt za pogotowie naprawcze;
- kosztów ubezpieczenia budynku od skutków terroryzmu, jeśli są ku takiemu ubezpieczeniu wystarczające powody;
- kosztów ubezpieczenia instalacji przeciwpożarowej;
- kosztów utrzymania windy, nawet jeśli najemca ma swój lokal na parterze.
Za niezgodne z niemieckim prawem uznano m. in. następujące klauzule o nałożeniu na najemcę:
- kosztów administracji centrum handlowym („Centrummanagement”);
- kosztów zaangażowanej przez właściciela administracji budynków („Kosten für das vom Eigentümer eingesetzte Management”);
- kosztów dozorcy, jeśli nie wykluczono przy tym kosztów napraw budynku;
- kosztów usuwania graffiti;
- kosztów wynajęcia czujników dymu (Rauchmelder).
Jeśli wynajmujący lokal użytkowy w Niemczech rozlicza koszty eksploatacji, których nie uzgodniono w umowie, a najemca płaci również za takie koszty bez zastrzeżeń, wtedy nie oznacza to automatycznie, że umowa została rozszerzona na te nowe pozycje kosztów eksploatacji. Niemiecki odpowiednik Sąd Najwyższego przyjął taką niepisaną zmianę umowy dopiero po 6 latach płacenia za nieuzgodnione pierwotnie koszty eksploatacji przez najemcę. Dwu lub trzykrotne zapłacenie za takie koszy bez zastrzeżeń nie wystarczają w Niemczech do tego, aby przyjąć niepisaną zmianę umowy.
Przeważnie wynajmujący lokale użytkowe w Niemczech ustala comiesięczne zaliczki na koszty eksploatacji budynku (Vorauszahlung), płacone razem z czynszem do 3 dnia roboczego danego miesiąca. Po końcu roku kalendarzowego wynajemca powinien rozliczyć faktyczne koszty do końca kolejnego roku kalendarzowego - niestety, inaczej niż w przypadku wynajmu mieszkań prawo do domagania się wyrównania salda ujemnego nie wygasa, jeśli wynajmujący nie zdąży rozliczyć prawidłowo kosztów do końca następnego roku kalendarzowego. jedyne co pozostaje najemcy, jeśli do tego czasu najmujący nie rozliczy kosztów to wstrzymanie płacenia comiesięcznych zaliczek na koszty eksploatacyjne. Fakt, że zaliczki na początku umowy zostaną zaniżone nie skutkuje automatycznie odpowiedzialnością wynajemcy za zbyt niskie zaliczki i potem wysokie sumy jakie najemca musi wyrównać. Inaczej może być, jeśli najemca podczas rozmów przed zawarciem umowy wyraźnie zaznaczył, że wysokość zaliczki na koszty eksploatacyjne - oczywiście taka okoliczność trzeba być w stanie udowodnić (np. przez własnych świadków).
Wszystkie prawa zastrzeżone. Kopiowanie, przetwarzanie lub wykorzystywanie treści bez zgody autora jest zabronione. Treść tego artykułu nie może być używana do tworzenia, trenowania ani ulepszania systemów sztucznej inteligencji bez pisemnej zgody autora. / All rights reserved. Copying, processing, or using the content without the author's consent is prohibited. The content of this article may not be used to create, train, or improve artificial intelligence systems without the author's written consent.
MASZ WĄTPLIWOŚCI CO DO ROZLICZENIA?
W przypadku lokalu użytkowego nie warto ograniczać się do sprawdzenia samej kwoty końcowej.
Prześlij umowę i rozliczenie Betriebskosten. Kancelaria może ocenić, które koszty wynikają z umowy i czy zostały prawidłowo naliczone.