Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego

Większość umów o wynajem lokali użytkowych jest zawierana w Niemczech na czas określony - często 5 lub 10 lat. W szczególności dla świeżo rozpoczętych biznesów może się to szybko okazać zgubne - nawet po zamknięciu kawiarni, baru, sklepu po pierwszym roku ze względu na mniejsza ilość klientów niż zakładano pierwotnie wciąż trzeba kolejne 5 lub 10 lat płacić czynsz za wynajęty lokal. Zwykle wypowiedzenie nie kończy umowy o wynajem lokali użytkowych zawartych na czas określony w Niemczech. 

Sytuacja z umową o najem lokali użytkowych w Niemczech na czas określony może okazać się niekorzystna również dla wynajmującego - jeśli czynsze za podobne lokale w danej okolicy podrożeją i przewyższa czynsz ustalony w umowie, wtedy wynajmujący może szukać sposobu, aby zakończyć taką umowę wcześniej.

Również umowy zawarte na czas określony mogą zostać wypowiedziane w trybie natychmiastowym - do tego potrzeba jednak poważnych naruszeń umowy przez druga stronę. Oto kile przykładów na to, kiedy wypowiedzenie umowy o wynajem lokali użytkowych w Niemczech na czas określony w trybie natychmiastowym jest możliwe:

Wypowiedzenie przez wynajmującego

- powtarzające się spóźnianie z czynszem po odpowiednim upomnieniu przez wynajemcę i ponownym opóźnieniu z czynszem;

- poważna zapowiedź najemcy, że nie będzie płacił czynszu w przyszłości;

- naruszenie obowiązku prowadzenia działalności w lokalu użytkowym, przewidzianej w umowie; w szczególności w centrach handlowych nakłada się na najemców poszczególnych lokali obowiązek prowadzenia działalności przewidzianej umowa (n. p. sklep z moda damska); wynajmujący musi najpierw upomnieć najemcę, inaczej wypowiedzenie może okazać się nieważne;

- odmowa wglądu w księgowość najemcy w przypadku czynszów zależnych od obrotów;

- niezapłacone czynsze w wysokości łącznie 2 miesięcznych czynszów;

- niepłacenie chociażby części czynszów w dwóch miesiącach z rzędu, jeśli w ten sposób wysokość długu będzie wynosiła łącznie tyle co jeden czynsz;

- groźby karalne pod adresem wynajmującego.

 Wypowiedzenie przez najmującego

- brak współpracy ze strony wynajmującego w celu otrzymania wymaganych pozwoleń, ale tylko jeśli najemca nie mógł ich uzyskać samemu,

- wypowiedzi wynajmującego szkodzące dobremu imieniu i reputacji prowadzonej przez najemcę działalności;

- przestępstwa na niekorzyść najemcy (świadomie nieprawdziwe rozliczenia kosztów eksploatacji);

- szkodliwość najętego lokalu dla zdrowia, przy czym chodzi o generalna szkodliwość dla wszystkich ludzi, a nie tylko pojedynczych osób z problemami zdrowotnymi;

- znaczące wady najmowanego lokalu użytkowego.

Istotne w przypadku wypowiedzenia umowy o najem lokali użytkowych w Niemczech w trybie natychmiastowym jest to, że przeważnie trzeba najpierw upomnieć drugą stronę umowy, która narusza jej zasady. Upomnienie (Abmahnung) można dać ustnie, ale lepiej zrobić to w formie pisanej i to z dowodem na dojście upomnienia do strony naruszającej umowę.

Istotne w przypadku wypowiedzenia umowy o najem lokali użytkowych w Niemczech w trybie natychmiastowym jest też to, że upomnienie - a w razie powtarzania się naruszeń samo wypowiedzenie - powinno zostać wystosowane nie za późno po naruszeniu umowy. W zależności od sprawy sądy przyjmują ze okres 1 do 4 miesięcy po naruszeniu może być jeszcze wystarczający.