Betriebskosten przy najmie mieszkania

Kwestia kosztów eksploatacyjnych bywa przedmiotem sporów – koniec końców wynajemca zawiera wiele umów z podmiotami zewnętrznymi za które potem płacą najemcy, dlatego rozliczenie takich kosztów daje powód do licznych sporów.

W ogromnej większości przypadków wraz z samym czynszem płaci się w Niemczech zaliczkę na koszty eksploatacyjne (Betriebskostenvorschuss).

Koszty eksploatacyjne to koszty, które powstają właścicielowi w związku z posiadaniem własności nieruchomości oraz z regularnym użytkowaniem budynku, budynków pomocniczych, instalacji, urządzeń oraz samej nieruchomości.

Koszty eksploatacyjne, to m. in. podatek od nieruchomości, koszty zaopatrzenia w wodę, koszty odprowadzenia ścieków, koszty ogrzewania oraz eksploatacji i utrzymania instalacji grzewczych, koszty eksploatacji centralnej instalacji ciepłej wody użytkowej oraz zaopatrzenia w ciepłą wodę, koszty eksploatacji windy pasażerskiej lub towarowej itd.

O ile umowa zawiera zapis o tym, że te koszty ponosi najemca, wtedy nawet wieloletnie nierozliczanie takich kosztów nie oznacza samo w sobie, że wynajemca zrezygnował z nakładania tych kosztów na najemcę; jest tak nawet przy braku płaconych w przeważającej ilości przypadków comiesięcznych zaliczek na koszty eksploatacyjne.

Okres rozliczeniowy musi wynosić jeden rok, ale przy początku lub końcu umowy podczas roku kalendarzowego możliwe są wyjątki. Większość wynajemców rozlicza według roku kalendarzowego, przy czym ma na to czas do 12 miesięcy po końcu okresu rozliczeniowego. Jeśli rozliczenie zawiera błędy formalne, wtedy najemcy często próbują argumentować, że rozliczenie z powodu błędów formalnych jest nieważne - najczęściej dzieje się to wtedy, kiedy minęło już 12 miesięcy na rozliczenie kosztów eksploatacji.

Rozliczenie kosztów eksploatacji spełnia warunki formalne, gdy zawiera uporządkowane zestawienie całkowitych kosztów, podanie i wyjaśnienie klucza podziału (o ile nie jest on znany najemcy), obliczenie udziału najemcy, odliczenie zaliczek uiszczonych przez najemcę. W praktyce niemieckiego prawa najmu mieszkań rzadko jest tak, że naruszenia założeń formalnych prowadzą do odrzucenia rozliczenia kosztów eksploatacji.

Po otrzymaniu rozliczenia najemca ma 12 miesięcy na zgłaszanie zastrzeżeń co do konkretnych punktów rozliczenia – po tym czasie zgłoszone zastrzeżenia dotyczące zasadności konkretnych pozycji są ignorowane. Będzie tak nawet wtedy, jeśli wynajemca rozliczy koszty, jakich według niemieckiego prawa najmu mieszkań nie można nakładać na najemcę.

Do kosztów eksploatacyjnych nie należą koszty pracowników i urządzeń niezbędnych do zarządzania budynkiem, koszty nadzoru, wartość pracy administracyjnej wykonanej osobiście przez wynajmującego koszty utrzymania stanu budynku i remontów. Wynajmujący może przenieść ciężar takich kosztów, które zdarzają się regularnie.